Si ya tienes una hipoteca y estás buscando pagar menos cada mes, tienes dos opciones principales: la novación y la subrogación. La primera implica renegociar mejores condiciones con tu banco actual; la segunda, cambiar tu hipoteca a otra entidad. Ambas tienen ventajas y costes. Aquí te explicamos de forma clara cuál es cuál, en qué se diferencian y cuándo conviene usar cada una.
Empecemos por el principio: ¿qué es una novación hipotecaria?
La novación es, básicamente, una modificación de las condiciones del préstamo hipotecario que ya tienes firmado con tu banco. No implica cambiar de banco, sino renegociar directamente con tu entidad actual.
Con una novación puedes cambiar aspectos como:
- El tipo de interés (por ejemplo, pasar de variable a fijo)
- El plazo de amortización (ampliarlo o reducirlo)
- El importe pendiente (si haces una amortización parcial anticipada)
- El titular del préstamo (por ejemplo, en una separación o herencia)
Es una herramienta útil si tu situación personal o financiera ha cambiado, o si las condiciones del mercado han mejorado y quieres que tu hipoteca se adapte a la nueva realidad.
Imagina que firmaste una hipoteca variable hace cinco años y ahora, con la subida del Euríbor, tus cuotas se han disparado. Haces números, hablas con tu banco y acordáis pasar a un interés fijo más bajo. Eso es una novación.
¿Y qué es una subrogación hipotecaria?
La subrogación es distinta. Aquí sí se produce un cambio de entidad. Básicamente, trasladas tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones.
Este movimiento puede realizarse por dos vías:
- Subrogación de acreedor: cambias tu hipoteca de un banco a otro.
- Subrogación de deudor: el titular del préstamo cambia (por ejemplo, si compras una vivienda que ya tiene hipoteca y asumes el préstamo del anterior dueño).
La subrogación de acreedor es la más común para quienes quieren mejorar sus condiciones sin hacer una hipoteca nueva desde cero. Es una forma de aprovechar la competencia entre bancos para ahorrar.
Tenemos un artículo completo sobre la subrogación hipotecaria en nuestro blog.
Principales diferencias entre novación y subrogación
¿Se cambia de banco?
- Novación: No
- Subrogación: Sí
¿Requiere nueva hipoteca?
- Novación: No
- Subrogación: No, pero implica un nuevo contrato con otro banco
Costes asociados
- Novación: Comisión por novación (si la hay), gastos notariales reducidos
- Subrogación: Comisión por subrogación, notaría, gestoría, tasación
¿Es necesario tasar el inmueble?
- Novación: A veces sí
- Subrogación: Sí, siempre
¿Requiere nueva evaluación del perfil del cliente?
- Ambas: Sí
¿Qué opción me conviene más?
Depende de tu situación. No hay una respuesta única, pero aquí van algunas pistas:
Si estás cómodo con tu banco actual, tienes buen historial y crees que pueden ofrecerte mejores condiciones si lo negocias… empieza por una novación. Suele ser más rápida, menos costosa y con menos burocracia.
Si tu banco no se mueve, pero otros te hacen ofertas más competitivas, considera una subrogación. A veces, cambiar puede suponer un ahorro importante a largo plazo.
Si tienes prisa por reducir tus cuotas y ya has amortizado buena parte de la hipoteca, la novación puede darte una solución más inmediata.
Recuerda: los bancos no quieren perder clientes. Solo con mencionar que estás valorando cambiar de entidad, es probable que se muestren más flexibles contigo.
En Winvest Hipoteca hemos ayudado a cientos de personas a mejorar sus hipotecas con novación y subrogación. Si quieres ser uno más que ahorra dinero con su hipoteca, cuéntanos tu situación, es fácil, rápido y gratis.
¿Qué costes tiene cada opción?
Aunque ambas operaciones están reguladas y protegidas por la ley para evitar abusos, sí hay costes asociados que debes tener en cuenta:
Costes de una novación:
- Comisión por novación (si la incluye tu contrato; suele ser del 0,1% al 0,5%)
- Gastos notariales (al modificar el contrato)
- Posible tasación (si se cambia algo relevante como el valor del inmueble)
Costes de una subrogación:
- Comisión por subrogación (si el contrato original lo permite)
- Nueva tasación del inmueble
- Notaría, gestoría, registro de la propiedad
- Posibles gastos de cancelación con el banco anterior
Muchos bancos asumen estos gastos como parte de su estrategia para captar clientes. Así que negocia siempre antes de decidir.
¿Se pueden combinar ambas?
En algunos casos, sí. Por ejemplo, puedes hacer primero una subrogación para cambiar de banco y luego, si tu situación cambia, optar por una novación con tu nueva entidad. No es habitual, pero puede ocurrir si estás en un proceso de optimización continua de tu hipoteca.
¿Cómo saber si me están ofreciendo una buena condición?
Compara siempre:
- La TAE (Tasa Anual Equivalente), no solo el tipo de interés nominal
- Si hay comisiones de apertura o cancelación anticipada
- El coste total a lo largo de toda la vida del préstamo (haz simulaciones)
- Si el nuevo banco te exige contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones
Utiliza los simuladores que te ofrece Winvest.
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